Devoir de conseil agent immobilier, responsabilité professionnelle, obligation d’information, vérification du bien, jurisprudence immobilière : vendre un bien ne consiste plus simplement à publier une annonce, organiser des visites et accompagner les parties jusqu’à la signature chez le notaire.
Aujourd’hui, l’agent immobilier doit être capable de voir, questionner, vérifier, alerter et, lorsque cela est nécessaire, orienter ses clients vers un professionnel compétent.
Et dans un marché immobilier comme celui de Hossegor, Seignosse, Capbreton et du Sud des Landes, cette exigence prend une dimension particulière.
Car derrière une maison landaise, une villa proche de l’océan, un appartement avec vue ou une propriété située dans un environnement recherché, peuvent se cacher des problématiques d’urbanisme, de travaux, de conformité, de servitudes, de diagnostics ou encore de risques naturels.
Une question que beaucoup de vendeurs et d’acquéreurs se posent
Comment être certain qu’une transaction immobilière est réellement sécurisée lorsque l’on ne connaît pas tous les éléments techniques, juridiques et urbanistiques du bien ?
C’est précisément là que le devoir de conseil de l’agent immobilier prend tout son sens.
Le devoir de conseil : une obligation professionnelle bien réelle
Le Code de déontologie applicable aux professionnels de l’immobilier impose notamment de communiquer aux mandants et aux autres parties les informations utiles afin qu’ils puissent prendre leurs décisions librement et de manière éclairée. Il impose également prudence et vigilance dans l’exercice de la mission.
Le devoir de conseil ne signifie évidemment pas que l’agent immobilier doit être architecte, diagnostiqueur, géomètre, avocat ou expert en bâtiment.
En revanche, son statut de professionnel lui impose une vigilance particulière.
La jurisprudence considère ainsi que l’agent immobilier doit notamment informer l’acquéreur de désordres apparents affectant le bien lorsqu’il ne pouvait raisonnablement les ignorer.
Dans un arrêt du 21 décembre 2023, la Cour de cassation a confirmé la responsabilité d’un agent immobilier dans un dossier où des désordres liés notamment à l’étanchéité et à des menuiseries dégradées auraient dû attirer son attention.
Autrement dit : une anomalie visible ne peut pas simplement être ignorée parce qu’elle n’est pas mentionnée dans le diagnostic.
Connaître le bien avant de le commercialiser
Le premier réflexe professionnel devrait être simple :
ne jamais commercialiser un bien que l’on ne connaît pas suffisamment.
Cela signifie notamment recueillir et vérifier, dans la mesure de ses compétences et de sa mission :
- le titre de propriété ;
- les diagnostics immobiliers ;
- les documents relatifs aux travaux réalisés ;
- les autorisations d’urbanisme disponibles ;
- les éventuelles servitudes ;
- les documents de copropriété lorsqu’il s’agit d’un appartement ;
- les informations relatives aux sinistres connus ;
- les éléments concernant les extensions, piscines, dépendances ou transformations ;
- les éventuelles difficultés signalées par le propriétaire ou un tiers.
L’objectif n’est pas de transformer l’agent immobilier en expert technique.
L’objectif est de détecter les incohérences et les signaux d’alerte.
Une fissure inhabituelle, une trace d’humidité, une extension dont l’autorisation n’est pas claire, une terrasse transformée, une pièce aménagée dans un ancien garage ou une affirmation du vendeur impossible à documenter doivent conduire à poser des questions.
À Hossegor et Seignosse, l’environnement du bien compte également
Le devoir de conseil ne concerne pas uniquement les murs de la maison.
Il peut également concerner l’environnement du bien et les éléments susceptibles d’influencer la décision de l’acquéreur.
C’est particulièrement important sur la côte landaise.
À Soorts-Hossegor, les règles d’urbanisme doivent notamment être examinées au regard du PLUi, du Site Patrimonial Remarquable et du Plan de Prévention des Risques Littoraux. La commune rappelle elle-même que ces documents doivent être consultés avant tout projet.
À Seignosse, le PLUi de MACS fixe les règles d’occupation des sols et de construction sur un territoire comprenant 23 communes. La commune met également à disposition les informations relatives aux autorisations d’urbanisme déposées et délivrées.
Pour un acquéreur qui souhaite acheter une maison à Seignosse pour créer une extension, construire une piscine, modifier une façade ou transformer une dépendance, ces informations peuvent être déterminantes.
Le rôle du professionnel est donc aussi de savoir où chercher l’information et quand demander l’intervention d’un spécialiste.
Les diagnostics ne remplacent pas la vigilance de l’agent immobilier
C’est un point essentiel.
La présence de diagnostics techniques ne signifie pas que l’agent immobilier peut fermer les yeux sur ce qu’il constate.
Un diagnostic est réalisé dans un cadre précis, par un professionnel disposant de compétences réglementées.
L’agent immobilier, lui, possède une autre forme d’expertise : l’observation du bien, la connaissance du marché et la connaissance du territoire.
La jurisprudence montre d’ailleurs que la responsabilité de l’agent est appréciée en fonction des circonstances et de ce qu’il pouvait raisonnablement constater.
Dans certaines situations, lorsqu’un agent s’est appuyé sur les conclusions de professionnels compétents alors qu’aucun élément apparent ne permettait de détecter le problème sous-jacent, sa responsabilité peut ne pas être retenue.
La logique est donc relativement claire :
détecter → questionner → vérifier → alerter → faire intervenir le bon professionnel.
Pourquoi cette vigilance est particulièrement importante dans l’immobilier de la côte landaise ?
À Hossegor et Seignosse, l’immobilier possède une caractéristique particulière : une très forte proportion de logements sont des résidences secondaires.
En 2023, 63,8 % des logements de Soorts-Hossegor étaient des résidences secondaires ou des logements occasionnels. À Seignosse, cette proportion atteignait 70,6 %, soit 5 237 logements sur 7 414.
Cela signifie qu’un certain nombre de propriétaires ne vivent pas à proximité permanente de leur bien.
Ils peuvent avoir réalisé des travaux plusieurs années auparavant, parfois sans conserver immédiatement tous les documents.
Ils peuvent également ne pas avoir connaissance d’une évolution réglementaire ou d’un projet concernant leur environnement.
Le professionnel local doit alors être capable de poser les bonnes questions et de faire remonter les sujets qui méritent une vérification.
Le devoir de conseil devient alors un véritable avantage professionnel
Il existe une différence fondamentale entre un professionnel qui se contente de commercialiser un bien et un professionnel qui accompagne réellement une transaction.
Le premier présente un bien.
Le second cherche à sécuriser une décision.
Cette différence est particulièrement importante dans une transaction immobilière à plusieurs centaines de milliers, voire plusieurs millions d’euros.
Lorsqu’un acquéreur investit à Hossegor, Seignosse, Capbreton, Angresse, Saubion ou Tosse, il n’achète pas uniquement une surface habitable.
Il achète également :
- un emplacement ;
- un environnement ;
- des possibilités d’évolution ;
- un cadre réglementaire ;
- un potentiel ;
- et parfois une histoire immobilière qu’il faut savoir comprendre.
Que faire lorsqu’un doute apparaît ?
Le mauvais réflexe serait de minimiser le problème.
Le bon réflexe consiste à le documenter.
Un professionnel peut notamment :
- relever précisément l’anomalie constatée ;
- demander des explications au propriétaire ;
- réclamer les justificatifs disponibles ;
- vérifier les informations pertinentes ;
- informer clairement les parties lorsque cela est nécessaire ;
- recommander l’intervention d’un professionnel compétent ;
- conserver une trace écrite des démarches effectuées.
Cette traçabilité est essentielle.
Elle protège les parties mais permet également au professionnel de démontrer qu’il a exercé son devoir de conseil avec sérieux.
Mon approche à Hossegor, Seignosse et dans le Sud des Landes
Après plus de 30 ans d’expérience dans l’immobilier, ma vision du métier est simple :
une vente réussie ne se résume pas à trouver un acquéreur.
Elle consiste à construire une transaction cohérente, documentée et sécurisée.
Dans mon accompagnement, je peux notamment intervenir sur :
- l’estimation argumentée du bien ;
- la définition d’une stratégie de prix et de commercialisation ;
- l’analyse de l’environnement immobilier local ;
- la préparation et la vérification du dossier de vente ;
- la mise en valeur du bien avec photographie professionnelle, vidéo, visite virtuelle et home staging ;
- la diffusion en France et à l’international ;
- la recherche et la qualification des acquéreurs ;
- la coordination avec les diagnostiqueurs, experts et autres professionnels lorsque la situation le nécessite ;
- la négociation ;
- le suivi de la transaction jusqu’à la signature chez le notaire ;
- et le partage inter-cabinet lorsque celui-ci peut favoriser la rencontre entre un bien et son acquéreur.
Le véritable métier d’un agent immobilier ?
Peut-être finalement de savoir répondre à une question beaucoup plus importante que :
« Combien vaut cette maison ? »
Mais plutôt :
« Que faut-il savoir avant de prendre la décision de l’acheter ou de la vendre ? »
À Hossegor, Seignosse et dans les communes voisines, la connaissance du terrain, la capacité à identifier les points de vigilance et la qualité du conseil peuvent faire toute la différence.
Parce qu’une transaction immobilière ne doit pas seulement aboutir.
Elle doit pouvoir être regardée avec sérénité plusieurs années après la signature.
Vous envisagez de vendre votre bien à Hossegor, Seignosse ou dans les environs ?
Je vous accompagne avec une approche fondée sur l’expérience, la stratégie, la connaissance du marché local et la sécurisation de la transaction.
Jacques Doassans-Bernard
Coach & Manager Immobilier efficity
📞 07 72 04 03 95
✉️ jdoassansbernard@efficity.com
Hossegor – Seignosse – Capbreton – Angresse – Saubion – Tosse et alentours
Sources juridiques principales : Code de déontologie des professionnels de l’immobilier, décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 ; jurisprudence de la Cour de cassation, notamment Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-20.045. Cet article constitue une information générale et ne remplace pas une consultation juridique.