Depuis la fin du dispositif Pinel, le marché de l’investissement locatif cherchait un nouveau souffle. La loi de finances 2026 a introduit un mécanisme inédit : le statut du bailleur privé, plus communément appelé dispositif « Jeanbrun », du nom du ministre du Logement à l’origine de la réforme.
Objectif affiché : relancer la construction et redonner envie aux particuliers d’investir dans la location nue longue durée.
Mais derrière l’annonce politique, une question essentielle se pose : ce nouveau dispositif est-il réellement rentable pour un investisseur à Hossegor, Seignosse ou dans les communes voisines ?
Un mécanisme fiscal puissant… sur le papier
Le dispositif Jeanbrun permet, pour tout achat réalisé avant fin 2028, d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du bien immobilier destiné à la location nue en résidence principale.
Concrètement, cela signifie que le propriétaire peut déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers, créant potentiellement un déficit imputable sur le revenu global (dans certaines limites).
Les conditions sont toutefois strictes :
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Respect de plafonds de loyers
- Respect de plafonds de ressources des locataires
- Plafond annuel d’avantage fiscal (entre 8 000 € et 12 000 € selon le niveau social du logement)
- Logements collectifs uniquement (pas de maisons individuelles)
- Interdiction de louer à ses enfants ou petits-enfants
Dans l’ancien, l’exigence est encore plus forte : travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et obligation d’atteindre un DPE A ou B.
Sur le plan technique, le dispositif est séduisant. Sur le terrain, la réalité est plus nuancée.
Jeanbrun vs location meublée : le vrai débat
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun n’offre pas de réduction d’impôt directe. Le gain fiscal dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire.
Autrement dit : plus l’investisseur est fortement imposé, plus l’intérêt fiscal est important.
Cependant, un point mérite une attention particulière : les amortissements pratiqués devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Ce mécanisme peut alourdir la fiscalité lors de la cession, même si les abattements pour durée de détention peuvent en atténuer l’impact.
Face à cela, la location meublée (notamment sous statut LMNP) conserve plusieurs atouts :
- Flexibilité des baux (étudiant, mobilité, saisonnier)
- Loyers souvent plus élevés
- Possibilité de conserver la jouissance partielle du bien
Dans une zone littorale comme Hossegor ou Seignosse, où la saisonnalité est forte, la question est stratégique.
Faut-il immobiliser un bien 9 ans en location nue, ou conserver une flexibilité locative adaptée au marché local ?
Le cas particulier d’Hossegor et Seignosse
À Hossegor et Seignosse, le marché immobilier présente plusieurs spécificités :
- Prix au m² élevés, surtout en bord de mer
- Forte attractivité touristique
- Demande soutenue en location saisonnière
- Tension locative à l’année pour les actifs locaux
Le dispositif Jeanbrun peut fonctionner dans certaines configurations précises :
- Achat à un prix maîtrisé
- Logement destiné à des actifs locaux
- Investisseur fortement fiscalisé
- Horizon de détention long
En revanche, sur des biens premium ou très chers, les plafonds d’amortissement peuvent limiter la rentabilité réelle.
Une étude menée dans plusieurs villes françaises montre que le dispositif est plus performant dans des communes moyennes où le rapport prix/loyer est plus équilibré. Sur le littoral landais, l’arbitrage doit être finement analysé.
La vraie question que se posent les investisseurs
« Est-ce le bon moment pour revenir sur le locatif longue durée ou vaut-il mieux attendre ? »
La réponse n’est jamais universelle. Elle dépend :
- De votre niveau d’imposition
- De votre capacité d’endettement
- De votre stratégie patrimoniale
- De votre horizon de détention
- De votre appétence au risque
Un investissement locatif ne doit jamais être guidé uniquement par l’avantage fiscal. L’économie globale du projet reste prioritaire : prix d’achat, tension locative, charges, fiscalité future, stratégie de sortie.
Une opportunité… mais pas pour tous
Le dispositif Jeanbrun a le mérite d’exister. Il réaffirme le rôle clé des bailleurs privés dans l’équilibre du logement en France.
Mais il ne constitue pas une solution miracle.
Pour certains profils fortement imposés, cherchant à se constituer un patrimoine sécurisé sur 10 à 15 ans, il peut s’avérer pertinent.
Pour d’autres, notamment sur des marchés premium comme Hossegor ou Seignosse, la location meublée ou une stratégie mixte peut rester plus performante.
L’erreur serait d’investir par effet d’annonce.
Ce que je peux vous apporter
Spécialiste du marché d’Hossegor, Seignosse et du Sud Landes, j’accompagne :
- Les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité
- Les propriétaires hésitant entre location nue et meublée
- Les acquéreurs cherchant une analyse objective de rentabilité
- Les vendeurs souhaitant arbitrer entre conservation locative et revente
Chaque projet fait l’objet :
- D’une étude personnalisée de rentabilité
- D’une analyse fiscale globale
- D’un positionnement précis sur le marché local
- D’une stratégie patrimoniale cohérente à long terme
En conclusion
Le dispositif Jeanbrun n’est ni une révolution, ni une simple rustine.
Il peut être un outil intéressant dans une stratégie patrimoniale structurée, mais il nécessite une lecture experte et locale du marché.
Avant de vous engager 9 ans, posez-vous la bonne question :
Votre investissement doit-il répondre à une logique fiscale… ou patrimoniale ?
Jacques Doassans-Bernard
Coach & Consultant immobilier effiCity
Spécialiste Hossegor – Seignosse – Sud Landes
📞 07 72 04 03 95
📩 jdoassansbernard@efficity.com
Un échange confidentiel permet souvent d’éviter une décision précipitée… et de transformer une opportunité fiscale en véritable stratégie patrimoniale.